Kwalifikacja odstąpienia od projektu budowlanego – kluczowy element procesu inwestycyjnego

Proces inwestycyjny, zwłaszcza w obszarze budownictwa, charakteryzuje się dynamiką. Niejednokrotnie wymaga wprowadzania zmian w pierwotnie przyjętych rozwiązaniach projektowych. Najczęściej wynika to:

• z błędu projektowego (który nie jest niczym rzadkim);
• z chęci lub konieczności obniżenia kosztów materiałów;
• z braku przeczytania lub niezrozumienia projektu przez wykonawcę przy jednoczesnym niedopilnowaniu sprawy przez kierownika budowy.

Jednym z istotnych zagadnień w tym kontekście jest kwestia odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Artykuł 36a ust. 6 ustawy – Prawo budowlane reguluje tę materię, nakładając na projektanta obowiązek dokonania kwalifikacji odstąpienia jako istotnego lub nieistotnego. Celem niniejszego artykułu jest kompleksowe omówienie tego zagadnienia, ze szczególnym uwzględnieniem jego praktycznych implikacji.

Podstawy prawne

Zgodnie z art. 36a ust. 6 ustawy – Prawo budowlane, projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku uznania, że odstąpienie jest nieistotne, projektant dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia.  

Kwalifikacja odstąpienia – co to znaczy?

Kwalifikacja odstąpienia polega na ocenie, czy zamierzona zmiana w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego ma istotny wpływ na bezpieczeństwo obiektu, jego funkcjonalność, estetykę lub zgodność z przepisami prawa. Ocena ta wymaga dogłębnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących przepisów.

Kiedy odstąpienie jest istotne?

Odstąpienie uznaje się za istotne, gdy:

• Zmienia parametry techniczne obiektu, takie jak nośność konstrukcji, odporność ogniowa czy izolacyjność.
• Wpływa na funkcjonalność obiektu, np. zmienia przeznaczenie pomieszczeń.
• Zmienia układ komunikacyjny lub instalacyjny.
• Wpływa na estetykę obiektu w sposób znaczący.
• Prowadzi do naruszenia przepisów prawa budowlanego lub innych przepisów odnoszących się do obiektu.

Konsekwencje kwalifikacji odstąpienia

Odstąpienie nieistotne: W przypadku uznania odstąpienia za nieistotne, projektant wprowadza odpowiednie zmiany do dokumentacji projektowej i dołącza do niej opis tych zmian. Nie jest wymagane uzyskanie dodatkowych pozwoleń.

Odstąpienie istotne: Jeżeli projektant uzna, że odstąpienie jest istotne, konieczne jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wymaga to złożenia odpowiedniego wniosku do organu administracji architektoniczno-budowlanej wraz z nową dokumentacją projektową.

Czy projektant samodzielnie dokonuje kwalifikacji odstąpienia?

Co do zasady – tak. Należy jednak pamiętać, że kwalifikacja dokonana przez projektanta podlega ocenie przez organy nadzoru budowlanego po zakończeniu budowy.

Jeśli na przykład projektant uzna za nieistotne takie odstępstwo od projektu budowlanego, które wymaga uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, może skutkować to odmową wydania pozwolenia na użytkowanie budynku. Przykładem może być kwalifikacja zmian wpływających na bezpieczeństwo pożarowe budynku, które wymagają:

• Sporządzenia ekspertyzy przez rzeczoznawcę budowlanego, zawierającej rozwiązania zastępcze lub zamienne zgodnie z obowiązującymi przepisami
• Uzyskania Postanowienia właściwego komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej

Jeśli projektant zakwalifikowałby odstępstwo jako nieistotne, bez uprzedniego sporządzenia ekspertyzy i uzyskania uzgodnienia, inwestor może mieć kłopoty z zakończeniem budowy.

Rola projektanta w procesie kwalifikacji

Projektant jako osoba posiadająca niezbędne kwalifikacje techniczne pełni kluczową rolę w procesie kwalifikacji odstąpienia. To on odpowiada za dokonanie rzetelnej oceny zamierzonej zmiany i podjęcie decyzji o jej istotności. W przypadku wątpliwości projektant może zwrócić się o opinię do innych specjalistów, np. inspektora nadzoru budowlanego.

Kiedy projektant dokonuje kwalifikacji?

Przepis mówi o „zamierzonym” odstąpieniu od projektu, co sugeruje, że oświadczenie projektanta powinno być poprzedzać wprowadzenie zmian. Oczywiście jest to sytuacja pożądana, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby projektant złożył odpowiednie oświadczenie (kwalifikację) w stosunku do zmian już wprowadzonych. Jeszcze przed wprowadzeniem zmian, kierownik budowy powinien skontaktować się z projektantem, albo zażądać tego od inwestora. Jeśli kierownik budowy zaniecha tego obowiązku a następnie okaże się, że projektant zakwalifikuje zmianę jako istotne odstępstwo od projektu budowlanego – może to pociągnąć za sobą negatywne konsekwencje finansowe dla inwestora. Kierownik budowy może być odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną w ten sposób inwestorowi.

Więcej na temat odpowiedzialności kierownika budowy znajdziesz w moim wcześniejszym wpisie

Podsumowanie

Kwalifikacja odstąpienia od projektu budowlanego jest jednym z najważniejszych etapów procesu inwestycyjnego. Od prawidłowej oceny istotności zmian zależy nie tylko terminowość realizacji inwestycji, ale również bezpieczeństwo użytkowników obiektu. Projektant, jako osoba odpowiedzialna za tę ocenę, powinien działać z należytą starannością, mając na uwadze zarówno interesy inwestora, jak i wymagania prawa budowlanego.

Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie budowlanej, skontaktuj się ze mną