Branża budowlana, choć niezwykle dynamiczna i rozwojowa, niesie ze sobą wiele wyzwań. Zabezpieczenie otrzymania wynagrodzenia to obecnie najważniejsza kwestia, która pozwoli podwykonawcy spać spokojnie, bez ryzyka, że mimo wykonania swojej pracy, nie będzie musiał miesiącami oczekiwać na zapłatę, albo że nie otrzyma jej w ogóle.
Jako Podwykonawca możesz zminimalizować ryzyko związane z niezapłaceniem za wykonane roboty budowlane.
Umowa z generalnym wykonawcą
Niestety, ale wykonywanie przez Podwykonawców robót budowlanych na podstawie umowy ustnej, to wciąż szeroko zakrojona praktyka. Taka współpraca jest korzystna, ale tylko dla Generalnego Wykonawcy i Inwestora.
Dotyczy to również sytuacji, w której co prawda Podwykonawca ma zawartą na piśmie umowę, ale GW już tylko ustnie zleca mu szereg robót dodatkowych. Często słyszę od klienta, że GW zapewniał go: „wykonaj te roboty, na pewno ze wszystkiego się rozliczymy”, „trzeba to szybko zrobić, rozliczymy się na koniec”. Oczywiście rzeczywistość wygląda na koniec nieco inaczej.
Podstawą współpracy pomiędzy Podwykonawcą a Generalnym Wykonawcą, w każdym przypadku musi być umowa pisemna. Jeśli Generalny Wykonawca nie chce podpisać z Tobą pisemnej umowy o roboty budowlane to powinieneś się zastanowić, czy na pewno chcesz przyjąć te roboty do wykonania. Na koniec może się okazać, że nie dość że je wykonasz, to jeszcze sfinansujesz w całości. Obecnie liczba upadłości w branży jest tak duża, że nawet mimo braku złej woli, GW może nie być w stanie zapłacić ci całości lub części wynagrodzenia po zakończeniu robót.
Umowa powinna precyzyjnie określać:
Zakres prac: Dokładny opis robót, które mają być wykonane, wraz z wszelkimi szczegółami technicznymi. Wszelkie roboty dodatkowe powinny być za każdym razem ustalane na piśmie. Spisanie zakresu robót dodatkowych i wysokości wynagrodzenia za nie (czy to stawki ryczałtowej czy to wynagrodzenia jednostkowego według obmiaru powykonawczego), może okazać się zbawienne, kiedy dojdzie do końcowych rozliczeń;
Terminy realizacji: Jasno określone daty rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów prac, a także terminy płatności. Warto zadbać, żeby wyznaczone Ci terminy były automatycznie przedłużane w każdym przypadku, w którym Inwestor wydłuży termin Generalnemu Wykonawcy;
Wysokość wynagrodzenia i warunki płatności: Szczegółowy wykaz robót wraz z odpowiadającymi im stawkami (lub kwotą ryczałtową), a także warunki płatności (zaliczki, płatności częściowe, płatności końcowe). Przy wykonywaniu robót budowlanych kluczową kwestią jest uzależnienie płatności od protokołów częściowych. Częstą praktyką jest odwlekanie ich sporządzania przez GW. W umowie należy ściśle oznaczyć termin, w którym po Twoim wezwaniu GW będzie musiał dokonać odbioru (zaś brak odbioru będzie skutkował domniemaniem przyjęcia robót bez wad i usterek);
Uprawnienie do wstrzymania robót budowlanych w przypadku nieprzystąpienia przez GW do sporządzenia protokołu odbioru, lub nadmiernego opóźnienie w płatności wymagalnej faktury;
Obowiązek zgłoszenia Podwykonawcy do Inwestora: Ten punkt jest szczególnie istotny, wobec czego opiszę go szerzej.
Zgłoszenie podwykonawcy do inwestora
Zgłoszenie Podwykonawcy do inwestora Zapewnia możliwość dochodzenia zapłaty za wykonane roboty budowlane bezpośrednio od inwestora. Inwestor:
odpowiada za zapłatę należności głównej z faktury. Nie odpowiada chociażby za zapłatę odsetek;
odpowiada solidarnie z Generalnym Wykonawcą. Podwykonawca może równocześnie żądać zapłaty od obu podmiotów;
odpowiada wyłącznie za prace objęte zgłoszeniem. W przypadku zlecenia robót dodatkowych należy ponownie zgłosić je do Inwestora na piśmie;
odpowiada za prace wykonane nie wcześniej niż od dnia zgłoszenia;
odpowiada nawet w przypadku ogłoszenia upadłości przez Generalnego Wykonawcę.
odpowiada pod warunkiem, że nie zgłosił sprzeciwu, na co ma 30 dni od daty zgłoszenia. Pożądane jest, żeby zgłoszenie miało miejsce co najmniej 30 dni przed rozpoczęciem robót. Mam świadomość, że w praktyce dochowanie tego terminu jest niejednokrotnie niemożliwe.
Jako Podwykonawca powinieneś mieć pewność, że zostałeś zgłoszony inwestorowi na piśmie. Nie wystarczy, że przedstawiciel inwestora widział Cię na budowie czy spotyka się z Tobą podczas narad koordynacyjnych. Mojemu Klientowi zdarzyło się, że GW przekazał mu pismo, którym rzekomo zgłosił go do Inwestora. Na piśmie ani nie było pieczątki Inwestora potwierdzającej przyjęcie ani nie było potwierdzenia wysłania zgłoszenia listem poleconym. Inwestor stwierdził, że nigdy nie otrzymał takiego zgłoszenia. W tej sytuacji dochodzenie od niego zapłaty było utrudnione.
Jeśli GW nie przedstawi Ci niezwłocznie potwierdzenia zgłoszenia do Inwestora, powinieneś sam dokonać zgłoszenia.
Zgłaszanie robót częściowych do odbioru
Żeby nie pozostawić Inwestorowi możliwości kwestionowania wystawionych faktur, należy zadbać o regularne zgłaszanie robót częściowych do odbioru i sporządzanie częściowych protokołów odbioru. Protokoły stanowią potwierdzenie wykonania określonego zakresu robót i stanowią podstawę do wystawienia faktury. Jeśli jako Podwykonawca posiadasz bezusterkowy protokół odbioru częściowego – uniemożliwiasz kwestionowanie niewykonania albo nieprawidłowego wykonania określonych robót.
Kiedy przychodzi do sporu, opóźnienia w płatności czy próby niezapłacenia za wykonane roboty, Inwestor może kwestionować między innymi:
fakt czy roboty zostały wykonane przez Ciebie, czy też przez kogoś innego;
powykonawczy obmiar robót;
jakość wykonanych prac, konieczność usunięcia wad w ramach wykonania zastępczego;
terminowość wykonania prac i potrącenie wynagrodzenia z karami umownymi naliczonymi z powodu opóźnienia
Jeśli posiadasz protokoły częściowe lub protokół końcowy odbioru robót, wytrącasz Inwestorowi argumenty do niezapłacenia za wykonaną pracę.
W trakcie robót niejednokrotnie można spotkać się z pomijaniem albo opóźnianiem odbiorów przez Generalnego Wykonawcę. Jako Podwykonawca nigdy nie powinieneś zgodzić się na przystąpienie do wykonania kolejnego etapu prac, jeśli nie masz protokołu odbioru robót zanikających lub ulegających zakryciu. Jeśli Zleceniodawca poprosi Cię (co zazwyczaj ma miejsce ustnie), żebyś kontynuował prace bez protokołu, to musisz później liczyć się z ryzykiem, że w razie problemów Inwestor zarzuci Ci niezgłoszenie takich robót do odbioru i w konsekwencji ich wadliwość. Każde zgłoszenie robót do obioru powinno mieć przynajmniej formę e-mail, a najlepiej formę pisemną. Jeśli zgłosisz roboty do odbioru tylko w formie ustnej – nie udowodnisz później, kiedy minął termin na dokonanie odbioru przez GW lub Inwestora. To z kolei ma przełożenie na ocenę czy kolejne prace wykonałeś w terminie, kiedy mogłeś wystawić fakturę i od kiedy możesz domagać się odsetek.
Protokół końcowy
Po zakończeniu wszystkich robót należy sporządzić protokół końcowy, który będzie potwierdzeniem prawidłowego wykonania całości zamówienia. Protokół końcowy powinien zawierać:
Szczegółowy Opis wykonanych robót;
Ocenę jakości wykonanych robót (zgodności wykonanych robót z projektem i umową);
Potwierdzenie odbioru robót przez GW, inwestora lub jego przedstawiciela.
Posiadanie protokołu końcowego ma kluczowe znaczenie dla otrzymania wynagrodzenia za zakończone prace.
Dodatkowe środki ostrożności
Oprócz powyższych działań, podwykonawca może dodatkowo zabezpieczyć swoje wynagrodzenie poprzez:
Zawarcie umowy ubezpieczenia od niewypłacalności generalnego wykonawcy lub inwestora.
Uzyskanie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej zapłaty wynagrodzenia
Umieszczenie w umowie z generalnym wykonawcą klauzul zabezpieczających interesy podwykonawcy.
Złożenie wniosku o zabezpieczenie roszczeń w toku postępowania sądowego, a nawet przed jego wszczęciem.
Poza wymienionymi metodami, są również inne, czasami kuszące narzędzia służące do uzyskania lub zabezpieczenia finansowania, które mogą jednak doprowadzić Twój biznes do upadku. Ze swojej praktyki znam przypadek klienta, który korzystał z faktoringu. Zgłosił się do mnie o pomoc, gdy kilku kontrahentów nie zapłaciło mu, w terminie, za odebrane bezusterkowo roboty budowlane (z uwagi na ich kłopoty z płynnością finansową). Efekt był taki, że Faktor (który z góry wypłacił mojemu klientowi 80% należności z faktur), pozostałe 20% potrącił sobie z uwagi na nieterminowe płatności od wierzycieli. Przy kilku kontraktach, sięgających kilkuset tysięcy złotych, wykorzystanie faktoringu wystarczyło, żeby postawić Podwykonawcę na skraju bankructwa. Faktora nie interesowało, że Podwykonawca sam sfinansował roboty budowlane i że wykonał je bezusterkowo i w terminie.
Podsumowanie
Zabezpieczenie otrzymania wynagrodzenia powinno być pierwszym tematem, o który Podwykonawca powinien zadbać, pozyskując kontrakt na roboty budowlane. Staranne przygotowanie umowy, zgłoszenie podwykonawcy do inwestora, regularne zgłaszanie robót do odbioru oraz sporządzanie protokołów to podstawowe działania, które mogą znacząco zmniejszyć ryzyko niezapłacenia przez Zamawiającego.